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    青客之后蛋殼公寓“流血上市” 長租公寓是門好生意嗎?


     

    原創:炫夜白雪

    自2013年以來,長租公寓被各路資本追捧,2017年進入高潮階段,野蠻生長、瘋狂擴張之下也隱藏了巨大的隱患,終于在2018年、2019年引發長租公寓持續“爆雷”。

    行業出清,企業間的優勝劣汰現象加劇,那些留下來長租公寓日子似乎也好過不到哪里,持續虧損,盈利無期,繼青客公寓“流血上市”之后,美東時間2020年1月17日上午,蛋殼公寓正式在紐交所掛牌,代碼為DNK,開盤價13.50美元,與發行價持平,市值近25億美元。一家依靠燒錢搶房源,連年虧損的企業,資本市場似乎并不買賬。

    哪些人在租???

    有市場研究報告預測,未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達3萬億元。蛋殼公寓認為,伴隨著持續的城市化、高房價以及一二線城市年輕人消費習慣和生活方式的轉變,中國租賃市場潛力巨大,同時政策利好也為行業帶來東風。

    那么,哪些人群是在租住長租公寓呢?

    異觀財經認為,長租公寓的用戶主要有剛畢業,到一二線城市尋找工作機會的大學畢業生;以及那些有一定的經濟基礎的中青年,因無法承受高房價而未購房的群體,是長租公園的主要用戶群。

    成千上萬的年輕人懷著熱情和夢想,涌進大城市想要一展抱負,然而,實現抱負之前,首先要讓自己有個棲身之所,“租房”便成為涌入大城市的年輕人面臨的第一個的問題。

    在消費升級的次級刺激下,租購并舉等政策的影響下,長租公寓市場不斷升溫,在資本的推動下,長租公寓這種商業模式在中國得以普及,被越來越多的年輕人接受和選擇。

    在過去十年中,中國經濟一直以穩定的速度增長。中國人的年人均收入也得到增加。有報告數據顯示,中國的年人均可支配收入從2014年的人民幣20,167元增加到2018年的人民幣28,228元,在此期間的復合年增長率為8.8%,預計到2024年將達到人民幣43,747.0元,實現復合年增長率從2018年到2024年為7.6%。

    隨著可支配收入的增長,在消費升級的刺激下,年輕人對生活品質的要求也越來越高,因此在租房的費用支出上,有一定的承受度。

    由于全國范圍內較高的購房價格以及與中國城市化進程相匹配的租賃住房需求的推動,中國長期公寓租金的每位租戶每月租金支出一直在增加從2014年的人民幣345.1元增至2018年的人民幣523.9元,復合年增長率為11.0%,超過同期人均可支配收入的增長。

    截至2014年12月31日,中國有2.093億長期租戶,截至2018年12月31日增至2.405億,復合年增長率為3.5%。預計這一趨勢將繼續下去,截至2024年12月31日,中國的長期租賃租戶數量將達到2.870億,從2018年到2024年的復合年增長率為3.0%。

    長租公寓靠什么競爭?

    當前,長租公寓的業務模式主要是從房主處獲得房源后,根據標準化設計進行裝修和配置家具,然后將房子轉租給租客,長租公寓按月支付租金給房主,然后按季度或者年度向租戶收取房租。

    國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理。本質上來講,長租公寓是將市面上存量房源進行整體出租,通過品牌化運營,向年輕人販賣更有品質的生活方式。

    通常情況下,決定“租房”的關鍵要素主要有地理位置和房租價格。租戶為了節省上下班通勤時間,一般會選擇地鐵站、公交站等交通便利的房源,以及房租是否在自己收入可分配的范圍之內。

    因此不難看出,房源擴張和房源地理位置選擇是長租公寓競爭的主要決定因素。

    蛋殼公寓招股書披露,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已在中國13個城市運營。過去四年,蛋殼公寓數量從2015年底的2434個增長至2019年9月的約40.7萬個,增長166倍,其中北上深的公寓數量占比超過一半。

    房源擴張首先需要考慮收房的成本,這決定了為未來長租公寓對外的出租價格以及收益空間。前幾年,長租公寓企業采取“高收低租”的競爭方式,用高于市場行情的價格從房主處收房以搶占市場份額,之后再以低于市場行情的價格出租給租戶,這也壓縮長租公寓企業的盈利空間。

    收房的租賃成本是長租公寓最主要的硬性成本。

    蛋殼公寓招股書顯示,2017年租賃成本為5.12億元,占到了成本結構77.9%,2018年租賃成本上漲至21.72億元,在成本結構中的占比為81.2%,2019年前三季度兩組數據分別增長到了44.5億元和89%。

    長租公寓是從房主處獲得房源后,根據標準化設計進行裝修和配置家具。裝修和家具的支出成為長租公寓的另外兩項硬性成本,對長租公寓企業現金流提出較高的要求。

    蛋殼公寓招股書顯示,2017年開業前費用6212萬元,占到了成本結構的9.5%,2018年開業前費用為2.70億元,占到了成本結構的10.1%。

    隨著運營房源數量的增加,裝修和房屋配置成本也將對公司運營產生重要影響,一旦現金流吃緊,將會影響到公司發展的可持續性。截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現金及現金等價物(包含現金、存款及受限資金)為23億元。

    除了收房和定價之外,服務品質和效率也是影響長租公寓競爭的一個重要因素。

    長租公寓為租戶提供統一的保潔、家電維修、寬帶上網等服務,這些服務品質高低,問題反饋解決效率都會直接影響到租戶的居住體驗和感受,這也會對用戶租戶的入住率。數據顯示,截至2019年11月30日,蛋殼公寓的入住率為77.9%,而截至2019年9月30日,蛋殼的入住率為86.9%,下降了9%。

    長租公寓是門好生意嗎?

    3萬億元的市場確實誘人,長租公寓企業持續虧損也是事實。

    蛋殼公寓招股書顯示,2017年和2018年的凈虧損分別為2.72億和13.70億元,2019年前三季度虧損25.16億元,較2018年同期增加了210%。成本過高是虧損的直接原因。

    蛋殼公寓招股書顯示,其2017年、2018年和2019年前9個月,總成本占收入比重分別為141.7%、151.8%和151.3%,其中租賃成本、利息支出、折舊攤銷和銷售費用成為大頭。

     

    (數據來源:招股書)

     

    長租公寓收入主要依靠房租和服務費。租房市場整體下滑,增加了長租公寓的經營難度。近日,有媒體報道稱,長租公寓企業為了降低成本、提高收益,長租公寓機構在想辦法兩頭“吃”,以便壓低房東的房租,一般上漲合租租客的租金。

    為提高收入,長租公寓普遍采用“N+1”模式,就是在原有房型的基礎上,在公共區域增加隔斷房,讓每套房出租的房屋數增加,即使每個房間的租金有所降低,但收到的租金總額是卻是增加的。

    目前,北京等地已經要求“出租房屋不得改變房屋內部結構分割出租”,拆掉隔斷墻就意味著減少可出租的房間數量,這勢必會對長租公寓的營收和財務狀況造成影響,如果未來其他地方城市也跟進,那么長租公寓的這一盈利模式將受到沉重打擊。

    “租金貸”和預收租戶的房租,在長租公寓企業發展擴張中起到關鍵作用。蛋殼公寓招股書顯示,公司與租戶簽訂合同時,會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后,向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款,申請成功后,銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓,租戶每月向銀行償還貸款,蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

    這樣,蛋殼公寓就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租,進而緩解企業的資金壓力,有更多的資金用戶與擴展房源。蛋殼公寓在招股書信息顯示,2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%,在長租公寓市場處于比較高的水平。

    在長租公寓野蠻增長的幾年中,“租房貸”(或稱“租賃分期貸款”)扮演了重要角色,同時伴隨著亂象叢生。例如,部分平臺通過差異化的優惠支付條件,誘導租客采用分期方式支付房租,但對于分期付款可能存在的風險則沒有提前告知消費者。部分平臺甚至存在隱瞞分期服務現象,消費者在不知情的情況下辦理了租房貸款。

    這也是此前長租公寓因資金鏈斷裂,無法向房東交付房租,導致一些尚處于租房合同期內的租戶,被迫遭遇房東強制清退,還因租賃合同綁定貸款而面臨個人征信受到影響,而不愿征信受影響的部分租戶,被迫償還貸款。

    亂象叢生推動了監管政策出臺。2019年12月,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,明確提出各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

    租金和押金的透明化,以及30%的租金貸紅線要求,砍斷了長租公寓很大一部分的收入來源,無疑將進一步加重長租公寓的資金壓力。受監管政策影響,長租公寓目前的商業模式是否還可以持續?能否找到新的融資渠道?何時實現扭虧為盈,一切都是未知數。


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